U bevindt zich hier: Home » Informatie » Rekenvoorbeeld

Rekenvoorbeeld

Tegenprestaties kunnen verschillen

Groengarantie is een flexibel instrument waarin uw wensen centraal staan. Dat geldt voor de vormen van Groengarantie maar ook voor de tegenprestaties. U bepaalt zelf wat u een redelijke tegenprestatie vindt voor de Groengarantie die u koopt of verkoopt. Een tegenprestatie kan bijvoorbeeld ook een mankracht bijdrage zijn tijdens een onderhoudsdag of het unieke recht van toegang of een financiële vergoeding.

Financiële tegenprestaties

De hoogte van een financiële tegenprestatie komen koper en verkoper van Groengarantie samen overeen. De hoogte van de vergoeding zal afhankelijk zijn van het aantal partijen dat de Groengarantie afsluit, de specifieke situatie en hoe zwaar de verplichtingen zijn die de verkoper aangaat. De prijsvorming voor Groengarantie zal dus afhankelijk zijn van meerdere factoren. Als uitgangspunt voor het bepalen van de hoogte van de financiële tegenprestatie kan gebruik gemaakt worden van rekenvoorbeelden.

Berekende vergoeding
U kunt op verschillende manieren een eerlijke hoogte van de vergoeding berekenen:

Voorbeeld berekening op basis van LEI gegevens.
Een huis eigenaar wil met 2 buren een Groengarantie afsluiten met een agrariër. Ze willen graag vastleggen dat de agrariër op het nabij gelegen perceel van 5 hectare alleen gewassen lager dan 40cm verbouwt zodat ze continu kunnen genieten van hun uitzicht. Op basis van de Land- en tuinbouwcijfers van het LEI is te zien dat de opbrengst van maïs per hectare in 2010 ongeveer 1100 euro was. Veel andere gewas soorten hebben een hogere opbrengst, maar voor de berekening wordt uitgegaan van tarwe als vervangingsgewas. Hiervan ligt de opbrengst op ongeveer 1000 euro per hectare. Aangezien het perceel 5 hectare is, wordt in de Groengarantie afgesproken dat de jaarlijkse vergoeding 500 euro wordt. Dit bedrag wordt door de drie kopers gedeeld; individueel betalen ze dus 166 euro per jaar.

shutterstock_12540832.jpgHet bereken van een vergoeding hoeft niet altijd te leiden tot de vergoeding waar u het mee eens bent. Het staat u natuurlijk vrij om in overleg een andere hoogte te kiezen.

Vaste vergoeding gerelateerd aan grondprijs

Het Geldersch Landschap heeft het zakelijk recht ingezet om op gronden die niet in hun eigendom zijn toch invloed te hebben op het onderhoud. Om de administratieve kosten zo laag mogelijk te houden is een vaste financiële vergoeding afgesproken. Aan het begin van de looptijd wordt het bedrag vastgesteld op een vast percentage van 4% van de werkelijke (agrarische) grondprijs. De vergoeding wordt daarna jaarlijks gedurende de gehele looptijd uitbetaald zonder inflatie correcties. Het vastgestelde percentage van 4% ligt iets hoger dan de standaard 3% voor erfpachtcanons. De standaard canon wordt echter door de jaren heen geïndexeerd en bevat nog niet alle bijkomende kosten (notaris en terugkerende taxatiekosten). Dit zijn allemaal kosten die niet bijdragen aan de doelstelling van het contract. Door eenmalig een wat hogere vergoeding te kiezen, de afsluit en lopende kosten bij de verkoper te laten, wordt de constructie eenvoudig. De koper betaalt uiteindelijk dus nauwelijks meer. De verkoper krijgt in het begin wellicht een ruimhartige vergoeding maar deze is aan het einde van de looptijd relatief laag omdat er geen inflatiecorrectie wordt toegepast.

Bij een contracttijd van 30 jaar betekent de 4% vergoeding dat de verkoper na 30 jaar 120% van de werkelijke (agrarische) grondwaarde heeft ontvangen. Het lijkt er dan wellicht op dat het voordeliger is om de grond aan te schaffen, maar dat is vaak helemaal niet wenselijk. Bij aanschaf van grond krijgt de nieuwe eigenaar te maken met diverse extra lasten zoals waterschapslasten, overdrachtsbelasting, diverse eigendomsverplichtingen om maar niet te spreken over de onderhoudskosten van het landschap. Het zal bijna altijd goedkoper zijn voor de koper om de 4% vergoeding te betalen. Doordat de verkoper ook het beheer uitvoert krijgt de koper voor weinig geld exact wat hij wil (wat in het contract is vastgelegd). Bijkomend voordeel is dat een koper na de contracttijd ook het geld aan andere zaken kan besteden en niet achterblijft met eigendom van een kavel.

 Rekenvoorbeeld

 Oppervlak grond 4Hectare
 Werkelijke agrarische waarde 35.000,-Euro per hectare
 Vergoeding berekening (35.000,-*4 ha)*4%= 5.600,-Euro per jaar
 Aantal kopers 10 
 Aantal verkopers 1 
 Vergoeding per persoon 560,- Euro per jaar
  1,53 Euro per dag

 

Welke diensten biedt een verkoper echter aan voor een vergoeding van 4%? Als het alleen gaat om het niet planten van maïs of alleen een recreatief pad is het percentage snel te hoog. Het is daarom altijd verstandig om een inschatting van de “werkelijke” kosten voor de verkoper te bepalen en aan de hand daarvan te kiezen voor een vergoeding. Het is natuurlijk ook mogelijk om dan een andere percentage vast te stellen.
 

Aan de slag?

U kunt Groengarantie direct toepassen. Extra informatie over de verschillende mogelijkheden en voorbeeldcontracten vindt u onder informatie en drie vormen van Groengarantie.

 

Voorbeelden

  •  

Projectontwikkelaar koopt uitzicht

04 december 2011

Bij de aanleg van nieuwe woonwijken wordt met veel verschillende zaken rekening gehouden; van het aantal parkeereenheden per woning tot nabijheid van diverse voorzieningen. Bij aanleg van een wijk moet ook vaak natuur gecompenseerd worden. De zekerheid die nieuwe bewoners krijgen over hun uitzicht, uitloop en groen in hun directe omgeving is echter vaak zeer beperkt. Bij de aanleg van nieuwe woonwijken wordt met veel verschillende zaken rekening gehouden; van het aantal parkeereenheden per woning tot nabijheid van diverse voorzieningen. Bij aanleg van een wijk moet ook vaak natuur gecompenseerd worden. De zekerheid die nieuwe bewoners krijgen over hun uitzicht, uitloop en groen in hun directe omgeving is echter vaak zeer beperkt. Lees meer...